西北最鬼城凭什么翻身丨叶檀财经mi

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文/顾天杰

鬼城这个词很有意思，每次出现都能刷爆全网，却没有一个明确的定义。

传统鬼城开始翻身。

年，房企向龙头集中，房贷收紧，前50开发商才能获得银行青睐。同时，城镇化继续深入，一二线城市继续获得资源、政策倾斜，只有新一线、卫星城的顺利城镇化，中国整体城镇化率才能继续提高。

在城镇化深入过程中，有好几个曾经的鬼城开始翻身。

我们在年4月14日的文章里，提出过三个数字：1亿，2亿和5亿。

1亿，就是到年，有1亿人口在城镇落户，这是硬指标。

2亿，就是常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率，中间有落差，这部分落差将来必定在城镇落户。

5亿，就是中国城镇化率到达美日这样的发达国家水准之后，有多少人要迁移到城镇。

我们决定研究一下，四五年前被炮火攻击得最猛烈的一群鬼城，现在到底活得怎样，如何融入到下一波城镇化黄金浪潮中。

大家比较熟悉的有鄂尔多斯、郑东新区、昆明呈贡新城、天津新城、辽宁营口、兰州新区、惠州大亚湾、贵阳金阳、温州新城、十堰东部新城等等。

我们有三项核心判断指标：

1.人口密度，人地和谐程度。

即人均城市建设用地面积，标准线是1万人/平方公里，相当于每人平米城市建设用地面积。数字小于0.75则进入警戒线，说明有鬼城化的隐患，小于0.5说明鬼城化的趋势很明显。

常见的行政面积和常住人口的比值并不准确，因为中国绝大部分城市，行政规划面积太大，将周边的县级市甚至农田都包括在内。

使用人均建设用地面积，主要是对比各城市在建成区范围内，人口的密度大小。

根据《国家新型城镇化规划（-年）》的标准，新型城镇化的主要指标之一是人均城市建设用地≤平方米。同时根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，人均城市建设用地标准为65到平米，新建城市为每人85到平米。

城市用地标准比新城镇化更宽松。

原国家住建部副部长仇保兴也曾经呼吁，中国人口众多，应该坚持1平方公里建成区内1万人口的占用地标准。

2.新城区的主要优势产业，包括两方面，一是目前的产值规模，企业数量和员工数量等。二是产业新区规划落实情况。

3.城市整体经济发展状况，尤其是居民财富和消费数据。

根据人均城市建设用地面积，郑东新区、天津于家堡和鬼城无缘，一些曾经的鬼城排行榜，不过是新区大规模建设之前的短暂的空城期。

曾经西北最鬼城

今天的主角是兰州，每次鬼城大讨论一定会被点名的城市，宝宝心里苦，但宝宝不说。

根据官方信息，兰州新区正式开始建设的时间是年8月20日，这也是兰州新区被纳入新区的日子。

（图片来自视觉中国）

年，界面以《西北“鬼城”：兰州新区，一个新区的萧条样本》为标题，将兰州新区描述成一副死城的景象，比切尔诺贝利还要可怕。

比界面新闻更早提出兰州鬼城的英国《卫报》，自己打了自己一巴掌。时隔四年，作者汤姆·菲利普斯再次回到兰州，写下《中国鬼城开始复苏》。

文章是这么说的：

四年前，汤姆·菲利普斯次到访兰州新区时，空荡荡的街道让整个城区安静地有些诡异。上个月，当他再次来到这里，曾经如海市蜃楼般的美好幻境如今却逐渐变得真实起来。

一座接一座的高山被铲平，一个接一个的村庄被拆迁，在中国西部的甘肃省，兰州新区的建设正如火如荼地进行着。

当地居民说：“现在人们开始不断在新区购房置业，陆续搬了进来。这听起来似乎有些不可能，但是兰州新区的确是在逐渐苏醒。它就好像沙漠中的幻影一般，在遥远的地平线边闪闪发着光。你看到了它，但还不大确定它是不是真实的存在——突然之间，你就发现自己已经置身于新城之中了。”

昨日鬼城今翻身，变成大西北亮晶晶的一颗星星。

年，兰州常住人口.55万人，市辖区城市建设用地面积平方公里，在全国个城市里排名第39位，全市人口建设用地密度为1.万人/平方公里，排在第33位，符合新城镇化的标准。

这也是当初兰州新区出现的必要条件。

兰州核心城区人口密度已经突破5万人/平方公里。兰州是甘肃为数不多的平原城市，吸引大量省内人口流入，想要就地疏导，必须建立新区。

兰州努力跳出黄河盆地，寻找地势开阔、平坦的区域，把目光放在了秦王川，这是当时的选择。

根据兰州新区